Từ hôm nay, người dân có thể được phép xây dựng trên đất 'quy hoạch treo'

Tuy nhiên, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) đã phần nào đó giải quyết được tình trạng này.

Nhằm ngăn chặn tình trạng các dự án treo, tại điểm i (khoản 1, Điều 64 Luật đất đai 2013) quy định: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Mặc dù quy định trên có đặt ra thời hạn thực hiện dự án đầu tư để tránh tình trạng dự án treo quá lâu, tuy nhiên việc áp dụng quy định này hiện nay là rất ít, chưa cho thấy dấu hiệu khả thi. Minh chứng là có rất nhiều dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện, nhưng vẫn bỏ trống đến hơn 20 năm vẫn chưa triển khai.

Hiện các "dự án treo" là một trong những vấn đề tồn tại trong nhiều năm và mang đến những hậu quả vô cùng lớn, ám ảnh của người dân và cấp chính quyền trong cách giải quyết và bảo vệ quyền lợi của người dân.

Vì sao những quy hoạch treo vẫn xuất hiện và tồn tại dai dẳng? Không khó để chỉ ra những nguyên nhân cơ bản như thiếu tầm nhìn, sai chiến lược, không thiết lập đầy đủ các quy hoạch liên quan theo quy định, không xác định đủ các điều kiện thực hiện đồng bộ các dự án trong quy hoạch, việc tổ chức quản lý và thực hiện dự án sau khi công bố không được thực hiện nghiêm túc…Tóm lại, những ai bị dính vào quy hoạch treo khốn khổ trăm bề, nhà cửa trong vùng quy hoạch treo không được sửa chữa, đất đai không được mua bán, dự án không được thực hiện.
 
Luật không quy định khái niệm thế nào là quy hoạch treo nhưng có thể hiểu là "quy hoạch treo" là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch thì gọi là "quy hoạch treo".

Luật Xây dựng 2014 cấm nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực trên thì không được xây dựng mới mà chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nếu có giấy phép. Cụ thể, tại khoản 5 (Điều 94, Luật xây dựng 2014) về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau: "Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo".

Tuy nhiên, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) đã có những điều chỉnh có lợi cho người dân sinh sống tại các khu vực này. Cụ thể, tại mục 5 (khoản 33, Điều 1) quy định: "…Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này".

Đối chiếu quy định trên thì từ ngày 1/1/2021, sau 3 năm nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.